Si estás interesado en cualquier vivienda deberías poder asegurarte de que todos sus documentos oficiales están en regla y al día, comprobándolo a través de la documentación que te puede facilitar el propietario de la vivienda, la empresa inmobiliaria que la gestiona, los organismos oficiales como el registro de la propiedad, el Ayuntamiento de la localidad o la información que puedas obtener a través de la Red.
Por lo que te aconsejamos que compruebes los siguientes documentos:
Por lo que te aconsejamos que compruebes los siguientes documentos:
El propietario de la vivienda o gestor inmobiliario (API) podrá facilitarte las escrituras públicas de la vivienda para poder comprobar que las características del piso coinciden con lo descrito en la misma.
- Se tiene que comprobar la dirección de la vivienda y número, pues se han dado casos de disponer de varias viviendas en la misma zona y finalmente comprar la vivienda con el número equivocado.
- Comprobar que los propietarios actuales de la vivienda coinciden con los que van a realizar la venta.
- Comprobar sobre todo las superficies útiles de la vivienda (a poder ser haciendo una medición aproximada tu mismo o solicitando esta comprobación por parte de algún técnico que te asesore). Si hubiera algún plano en la escritura nos podría servir para comprobar que no se ha realizado ninguna reforma interna que no esté contemplada.
- Asegúrate que es la última escritura de compra-venta de la vivienda. Con la nota simple del registro de la propiedad, pues las escrituras de antiguos compradores no se eliminan y siempre puedes disponer de una escritura de una vivienda que ya no te pertenece.
- Comprobar que coincide la descripción de los elementos que lindan con la vivienda. Se describe las entidades vecinas y se describen los límites de esta. Esto puede servir sobretodo para comprobar que las viviendas vecinas no sobrepasen los límites de nuestra propiedad.
- Comprobar que hace referencia a un número registrado en el Catastro.
En el registro de la propiedad se podrá localizar las notas simples que acrediten el estado de cargas de la vivienda y la última inscripción correspondiente a la compraventa de la vivienda, donde se indica los actuales propietarios de la misma.
- Es posible solicitar copia de los registros, nota simple o registro de la constitución de la propiedad horizontal en el caso de edificios plurifamiliares.
- Puede solicitar cualquier nota simple en el registro de la propiedad vía fax, en la página web solicitud online del registro o presencialmente en la oficina que tengan disponible (esta suele ser la opción más económica aunque se tiene que desplazar e invertir el tiempo en ir a buscarla, pues su emisión no es inmediata).
- En la nota simple se indica las cargas de que disponga la propiedad tanto a nivel de deudas como posibles usufructos de la misma.
Fotografía extraída de Registro de la propiedad
En el catastro podrás localizar la vivienda una vez se haya registrado en el registro de la propiedad.

- El notario necesitará para la emisión de la escritura pública el certificado que acredite la referencia catastral, junto con el último recibo del ibi pagado que ha de ser facilitado por el propietario de la vivienda.
- Puedes consultar los datos catastrales a través de la oficina virtual del Catastro en http://www.sedecatastro.gob.es/
- En el certificado del registro catastral se puede comprobar que coinciden los datos superficies y usos con la escritura, pues nos podemos encontrar en el caso, sobre todo en viviendas unifamiliares dentro de urbanizaciones donde la superficie de participación de zonas comunes no coincide y de este modo se esté pagando más de lo que corresponda.
- El organismo oficial del catastro hace controles aéreos del terreno donde pueden con una simple fotografía comprobar la existencia de ampliaciones o modificaciones en las viviendas que les ayuda a poder exigir una regularización de la superficie inscrita para poder incluirlo en el correspondiente recibo de cobro.

En el Ayuntamiento se ha de comprobar la legalidad a nivel urbanístico y las licencias de uso de la edificación tanto si es una vivienda situada en un edificio plurifamiliar como en viviendas unifamiliares, pues nos podemos encontrar, sobre todo en viviendas situadas en planta baja que no está legalizado el uso como tal y corresponda con un local que se está utilizando como vivienda.
- Consultar la información urbanística en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de la localidad donde esté domiciliada la vivienda.
- La consulta se puede hacer presencialmente en las oficinas del Organismo consultando la normativa expuesta mediante instancia que te facilitarán en unos días.
- Confirmar que la licencia de obras mayores de que dispone el Ayuntamiento corresponde con la descripción de la vivienda a nivel de situación, dimensiones y descripción general de fachadas y acabados.
- Sobre todo comprobar que los propietarios anteriores no hayan realizado obras por su cuenta sin pedir el permiso correspondiente, pues esto puede acarrearte problemas de legalización posterior si quisieras hacer posibles obras que requieran del permiso correspondiente. Nos encontramos muchos casos, sobre todo en viviendas unifamiliares en las cuales se ha realizado algún tipo de reforma sin solicitar permiso, ampliando o modificando la vivienda exteriormente. ¿que nos podría suponer? Pues la necesidad de tener que legalizar algo posteriormente donde no se dispone normalmente de documentos de control de calidad y se ha de presuponer como está ejecutado, cosa que muchos técnicos son reacios a legalizar posteriormente.
- Buscar normativas de la zona en la información suministrada por el propio Ayuntamiento presencialmente o en la documentación que exponen en la web oficial del departamento de Urbanismo y actividades, apartado normativas.
- Será necesario haber consultado inicialmente la clave urbanística según la dirección de la vivienda para poder comprobar todas las normas de aplicación. Es importante poder saber que normas van a condicionar la vivienda en la actualidad o en un futuro, pues de aquí podremos saber que usos están permitidos, la superficie máxima de construcción o que tipos de materiales está permitido instalar en nuestra fachada.
- Importante averiguar si hubiera algún plan urbanístico especial que afecte a la vivienda en un futuro y donde estuviera prevista alguna modificación en la zona, posibles construcciones próximas que nos puedan perjudicar o reformas a nivel de equipamientos o instalaciones que puedan ayudar a mejorar la zona o que implique un sobre coste de inversión.
- Después de muchos años del boom inmobiliario nos encontramos con viviendas que se han construido sin disponer de licencias de obras aunque dispongan de su correspondiente escritura. Esto podría ocasionar al actual propietario problemas a la hora de solicitar algún permiso de obras si así lo necesitara.
En la comunidad de propietarios podrás solicitar el estado de pago de las cuotas de la vivienda y consultar con el administrador o presidente para ver si está aprobado algún tipo de derrama que se haya acordado en las anteriores reuniones de comunidad que te pudiera afectar.
También aconsejamos consultar los costes actuales de pago de la comunidad para tener una idea si es posible asumirlos, sobre todo en comunidades con zonas comunes, jardines y piscinas privadas.
También aconsejamos consultar los costes actuales de pago de la comunidad para tener una idea si es posible asumirlos, sobre todo en comunidades con zonas comunes, jardines y piscinas privadas.
La cédula de habitabilidad es otro de los documentos imprescindibles a la hora de poder emitir la compra-venta. La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente y es apta para ser destinada a residencia de personas y sin perjuicio que se desarrollen otras actividades autorizadas.
- Hay dos tipos de cédulas, de primera y segunda ocupación. Las de primera ocupación hacen referencia a las viviendas de nueva construcción y las de segunda a las viviendas que ya han sido usadas o son preexistentes.
- En la cédula no aparece el nombre de la persona propietaria y es válida por un tiempo determinado de 15 años.
- La cédula es necesaria para transmitir una vivienda en venta, alquiler o cesión de uso, primera transmisión o en posteriores.
- Es necesaria para dar de alta los servicios de agua, electricidad, gas, telecomunicaciones y otros servicios.
- La otorgación de la cédula de habitabilidad no supone la legalización de las construcciones por lo que se refiere a la adecuación del uso de la vivienda a la legalidad urbanística.
- Puedes solicitar la cédula en la web oficial del organismo que lo compete, en el caso de Cataluña lo puedes solicitar en la web de la Generalitat Solicitud cédula habitabilidad
- La cédula ha de estar emitida por un técnico competente y estar sellada por el organismo con lo compete Agencia oficial de la vivienda indicando su fecha de caducidad.
El Certificado energético también es necesario a la hora de realizar la compra-venta o alquiler de una vivienda.
- Este certificado debe ser obligatoriamente expuesto a disposición de los compradores por parte de los propietarios que desean vender sus pisos.
- Este certificado especifica mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimensiones del edificio.
- No es necesario para pisos que se alquilan por periodos inferiores a cuatro meses y en edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles.
- La validez del certificado es de diez años.
- Para la obtención del certificado los interesados deberán acudir a los técnicos en posesión de la titulación que los acredite ante los organismos oficiales (arquitectos e ingenieros).
Fotografia extraida del blog de Idealista
Por lo que como puedes comprobar hay una serie de documentos e información que deberías siempre verificar personalmente o solicitar asesoramiento en estos temas a tiempo y por lo que pueden durar este tipo de tramitaciones aconsejamos una vez elegida la vivienda, no perder tiempo en verificar todos estos datos antes de que se realice algún tipo de contrato entre las partes, se inicie el trámite de solicitud de hipoteca o solicitud de tasación!!!!
Hasta la próxima!
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